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深圳控股新打法处置低效资产聚集一二线城市

发布时间:2019-06-08 22:11:43
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8月31日,深圳控股()2017年中期业绩发布会上,其管理层表示,期内公司以人民币58.7亿元总价出售位于广州(楼盘)三水、江苏泰州(楼盘)、江苏姜堰的五个项目公司权益,并录得税后盈利约33.3亿港元。接盘者分别是中国恒大()与碧桂园()。借由本次交易,深圳控股三四线城市土地储备占比从49%降至34%。

聚焦深圳得以让深圳控股保持40%左右毛利率,却也要在短期内受楼市调控影响。深圳控股上半年其合同销售下降至90亿元人民币,营业额约54.54亿港元,同比下降14.6%,收益亦减少9.29亿港元至54.54亿港元。

不过,长远来看,深圳的人口与财富增长都让管理层对其具有持续信心。但如何平衡楼市调控常态化给公司业绩带来的影响,管理层接下来的工作并不轻松。

用好优质壳资源

除了业绩,身兼深业集团董事长的吕华还对旗下两个上市平台(深圳控股与沙河股份(000014,股吧))如何进行资源分配和定位进行公开回应。

深业集团于1983年9月在香港注册成立,以房地产和基础设施、物流运输为主业,同时涉足金融、现代农业、高科技制造等领域。截至2017年6月末,集团资产总额1036.9亿元,土地储备近1300万平方米。截至目前,深业集团拥有香港上市公司深圳控股、国内上市公司沙河股份。

一个明显的痕迹是,近几年,深业集团扶持重心重点慢慢移向深圳控股。

2013年8月深圳控股年中业绩会上,深圳控股首席营运官朱国强透露,深业集团会在未来3年内将其在深圳的全部土储注入深圳控股。据悉,待注入的土地储备或达500万平方米。

2013年,深圳控股以41.5亿元人民币对价从深业集团收购深圳科之谷项目,其规划建筑面积78.9万平方米(不含地下)。2014年,深圳控股以55.89亿元从深业集团收购农科集团100%股权,其核心资产“名人项目”位于深圳福田区,建筑面积25.9万平方米。2015年,深圳控股以19.14亿元收购深圳深业东岭项目95%股权,项目占地55184平方米。2016年,深业集团将旗下深业深港公司划转至深圳巴士集团,而巴士集团拥有的旧改土地资源则会交予深圳控股开发。此外,深圳控股还与深业集团一同获得了深圳近10平方公里的城市更新片区改造统筹资格,并可能逐步将其转化为可开发的土地资源。

相比深圳控股从深业集团获得的万千宠爱,沙河股份显然被冷落得多。2009年,深圳国资委将其所持有的沙河股份100%股权划转给深业集团。原本土地储备有限的沙河股份没有从深业集团分得一杯羹,反而因同业竞争而生存艰辛。

时代周报梳理沙河股份历年年报时发现,年,其营业收入分别为7.35亿元、3.99亿元、4.21亿元、5.63亿元、5.11亿元、4.13亿元,总体呈下降趋势。年上半年,其营业收入分别为6.2亿元、3.02亿元。年,沙河股份归属于上市公司股东净利润从8022万元下降至5296万元,年上半年分别降至2859万元、394万元。

反观深圳控股,2011年其合同销售规模45亿元,经过五年发展,其合同销售规模翻了三倍达到人民币160亿元(2015年)。2017年上半年,深圳控股实现营业额54.54亿港元,股东应占溢利36.28亿港元。

更为重要的是,与沙河股份在一线城市并无土地储备,且两项目公司所在地属二三线城市,房地产库存较大(2016年年报)不同,深圳控股有超过200万平方米的规划建筑面积位于一线城市(深圳32%、香港1%)。2015年,深圳控股深圳项目平均毛利率达49.6%,2016年平均毛利率约为49.9%。

在时代周报问及,集团将如何改善两家公司发展不平衡现状时,吕华表示:“关于两家上市公司的定位,我们一直在研究,因为深业集团作为大股东,主要优质资产都在深圳控股里面,现在能够装进沙河股份的资产不是很多。”

吕华对时代周报表示:“母公司的优质地产资源直接装到A股上市公司限制比较多,且不受鼓励。”但不排除集团在未来培育出新的、比较好的产业,利用这个壳资源。也不排除国资委有其他好的资源整合到深业来,然后利用这个壳资源。”吕华透露,在下一轮的国企改革里面,将资源整合进来,沙河股份一定会发挥作为优质壳资源的作用。

投资恒大很划算

深圳控股因此前成功投资“恒大地产”,并顺利成为该公司重组前的战略投资者,自然而然,“恒大”也成为了深圳控股业绩会上另一关键词。

5月31日,深圳控股透过全资附属公司马鞍山市茂文科技工业园有限公司与凯隆置业及恒大地产(两者均为中国恒大之附属公司)订立投资协议,向恒大地产资本投入出资人民币55亿元,以换取恒大地产经扩大股本后的2.0522%股权。

根据投资协议条款,凯隆置业及恒大地产已向深圳控股承诺,恒大地产于2017年、2018年及2019年3个财政年度的净利润将分别不得少于人民币243 亿元、308亿元及337亿元。

谈及入股恒大地产的初衷,吕华向时代周报透露:“早期是恒大主动找到我们,希望深圳控股成为其战略投资者。管理层考虑到,对恒大的投资从经济上考虑是很划算的。同时恒大在深圳储备了许多土地资源,且正逐步向一二线靠拢。”吕华指出,这与深圳控股积极拓展一线城市资源,聚焦深圳市场的战略都是一致的。

即便恒大在2020年前未完成重组,恒大也须回购深圳控股所持股份,或无偿向深圳控股方面转让股份作为补偿。

碰巧的是,就在深圳控股业绩会前三天,中国恒大(HK.3333)2017年中期业绩会上,董事局副主席、总裁夏海钧宣布,公司第三轮战投正在筹划当中,计划引入300亿-500亿元的投资。

对于是否要继续参与中国恒大第三轮战投,吕华表示,公司管理层也正在研究当中,但暂时没有明确的决定,因为会对公司现金流带来很大压力。“根据发布的信息,第三轮战略估值已经比第二轮有所提高,从这个角度上来说,他们还没有上市,我们都已经赚钱了。”吕华如是称。

此前深圳控股得以入股恒大且不对其现金流产生较大影响,原因在于今年5月该公司以逾54.24亿元加上股东债权利息的条件,向恒大出售了旗下位于佛山三水区和江苏省泰州市的四个项目股权。

朱国强透露,出售项目所得的款项便是认购恒大股权的主要资金来源。

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